Номер от 8 июля 2004 г.

Образовавшийся при строительстве «ипотечного» дома на пр. Победы кассовый разрыв стал причиной напряженности

Сначала о долгах. Именно тот факт, что северодвинский оператор ипотечного строительства Фонд муниципальных жилищных программ не смог своевременно рассчитаться по обязательствам с подрядчиками, вызвал у последних праведный гнев. И поделом. Как в таких случаях говорят строители: кирпич на кирпич - гони магарыч.

Гони магарыч

С магарычом и вышла неувязочка. Долгов за забитые сваи, за подряд по ростверку, за то, что завод строительных материалов поставлял бетон, и т.п. накопилось аж на 8,7 миллиона рублей. Понятно, что у той же частной фирмы «Стройкомплекс», заключившей договор на ростверк еще в феврале, без малого четыреста восемьдесят тысяч рублей - деньги нелишние. И «Спецстроймеханизация» за свайное поле должна была получить порядка полумиллиона. Архангельским директорам выступать в роли кредиторов, инвестирующих северодвинский Фонд муниципальных жилищных программ, понятно, резона никакого нет. Правда, заказчик предлагал выход. Займите, мол, деньги в банке, под солидные гарантии, вернем с процентами.

Партнеров такой расклад не устроил. В конце концов фонд взял кредит в ОАО «Собинбанк», и согласно утвержденным графикам расчетов с контрагентами к концу прошлой недели значительная часть задолженности уже погашена.

При иных обстоятельствах, наверное, в перипетии подобных разборок едва ли стали посвящать прессу. Все понимали, что, начиная с нуля, без достаточных оборотных средств, фонд рано или поздно с проблемой кассового разрыва столкнется. Да, под раскрутку ипотечного строительства в Северодвинске муниципальные депутаты согласились выделить в бюджете 2003 года субвенцию в размере 7 миллионов рублей. Фонд получил миллион 900 тысяч.

Эта сумма сравнима с той, что уходит сегодня на покрытие затрат, связанных со строительством первой очереди дома на пр. Победы, за неделю.

- Я готов снять шляпу перед нашими строителями, - говорил по этому поводу директор фонда Сергей Ледяев. - Они, по сути, кредитовали начальный этап строительства, выступив инвесторами.

Подчеркнем, без малейшего на то желания. И резкую критику директорами подрядных ООО и МУПов того же Ледяева едва ли можно объяснить лишь затяжкой с расчетами.

Новоселье решает все

Такую формулу успеха вывели в разговоре на планерке, которая недавно прошла в бытовке рядом со строящимся домом. Мэр Александр Беляев, занявший место во главе стола, рисовал финансовые графики, которые по определению должны совпадать с этапами сдачи всех трех блок-секций 70-квартирного дома. Цена вопроса - 63 миллиона рублей. Плюс 4,5 млн потребуется на проектирование жилого дома, под строительную программу 2005 года.

- Допустим еще один сбой по платежам, - предупреждал Александр Беляев, - никто не будет с нами сотрудничать.

Мэр, как бывший строитель, цену договора знает. Тем более в нынешних условиях, когда в приказном порядке никого на стройку не затащишь. И никого не интересует, что пока не сформировался вторичный рынок ценных бумаг, сорок процентов рассрочки от стоимости жилья люди будут погашать по ипотечному договору в течение нескольких лет. Выпадает из оборота порядка 25 миллионов. Эти деньги через продажу залоговых обязательств Федеральному агентству по ипотечному кредитованию в лучшем случае можно вернуть после того, как люди заселятся в квартиры.

- Но стройку же не остановишь, - говорил по этому поводу советник фонда Сергей Добрыдень. - В идеале мы, конечно, рассчитывали на бюджетные ресурсы. Согласитесь, речь ведь идет о решении острейшей социальной проблемы в городе, где более десяти лет ничего не строилось. Есть все шансы, чтобы уже в 2006-м, если (тьфу-тьфу) не произойдет в стране каких-либо экономических потрясений, выйти ипотеке на самофинансирование.

При этом в фонде уточняют, что к указанному рубежу годовой объем строительства в рамках программы «Жилье в кредит» должен составить не менее 15 тысяч квадратных метров. Соответствует ли этому ожиданию настроение горожан? Последний сбор заявлений показал, что 35 процентов клиентов фонда пожелали купить жилье в рассрочку именно на первичном рынке. То есть в новостройках.

Все имеет цену

О цене строительства вопрос особый. К примеру, если городской бюджет не настолько богат, чтобы поддерживать рублем ипотеку, деньги пришлось брать у банка. Под 18 процентов. И когда тебя убеждают в том, что лишь пятая часть издержек по кредиту будет отнесена в цену квадратного метра жилья, на слово не веришь. И мэр наш поначалу не поверил.

На этот счет резоны Сергея Ледяева были вполне конкретны. Северодвинский вариант ипотеки, если сравнивать его с тем, что предлагают Архангельск или иные региональные операторы, имеет одно существенное отличие. У нас в зачет 60-процентного первичного взноса фонд принимает недвижимость. Цена той квартиры, в которой до новоселья живет клиент, фиксируется на момент заключения договора. Так что к тому сроку, когда жилье поступит на вторичный рынок, почти четырехмиллионный «довесок» от сделок частично покроет не только издержки по коммерческому кредиту, но и затраты, связанные с ростом цен на строительные материалы.

- За неполный год, - приводил факты Сергей Владимирович, - только за металлическую арматуру плата увеличилась на 35, а за цемент - на 50 процентов.

О самой стройке разговор особый. Вокруг нее зачастую и сталкиваются в спорах сторонники и критики тех технологий, которые впервые опробуются в регионе. Во-первых, выбрав проект монолитного домостроения, в котором полистирольные блоки утепления фасада и внутренних стен одновременно служат и опалубкой, заказчик (читай - Фонд муниципальных жилищных программ) пригласил для строительства первой очереди здания специалистов из фирмы «Канстрой-групп». Теперь, когда первые секции здания уже подводятся под крышу, директор фонда С. Ледяев считает такой выбор единственно верным.

- Да, мы могли послать 20 северодвинцев на учебу в подмосковный центр «Канстрой-групп», - парирует Сергей Владимирович. - Набирая группу, мы, хотя и тестировали людей на профпригодность, сознавали, что не каждый в итоге сможет работать самостоятельно. К тому же, согласитесь, и везти на учебу людей на сторону - дело затратное. Пригласив же мастеров «Канстрой-групп» в Северодвинск, мы не только совместили сам процесс обучения с практикой, но, главное, смогли с помощью опытных шеф-монтажников в кратчайшие сроки освоить новые строительные технологии.

Не скрыл Ледяев и то, сколько зарабатывают «москвичи». Оказалось, что «фирмачам» платят не тысячу долларов, как утверждали любители посчитать в чужом кармане, а порядка шестисот «баксов».

- Учтите, что в месяц они работают по 360 часов, - подчеркивал Ледяев. - При законной 41-часовой неделе, получается, их заработок составил бы порядка 15 тысяч рублей. Это специалисты экстра-класса, у которых мы многому научились.

На четвертом этаже монтаж опалубки и заливку бетонного раствора уже доверяют северодвинским новичкам. Утверждают, что к концу года, когда будут сданы «под ключ» все 70 квартир в первом северодвинском ипотечном доме, они тоже станут профи.

Но до праздника новоселий надо еще дожить. Кстати, мэр Александр Беляев, являясь председателем совета учредителей Фонда муниципальных жилищных программ, намерен проводить проверки на стройплощадке на проспекте Победы регулярно. И, как надеются подрядчики, вопрос «про магарыч» до полного расчета без внимания не останется.